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Immobilie in Uruguay kaufen als Ausländer: der komplette Ablauf

Light-filled living room opening onto an ocean terrace

Written by

Jorge

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Eine Immobilie in Uruguay kaufen ist für Ausländer erstaunlich unkompliziert.

Uruguay ist eines der einfachsten Länder Lateinamerikas, um als Ausländer eine Immobilie zu kaufen. Es gibt keine Residenzpflicht, keinen lokalen Partner und keine Sondergenehmigung für städtische Immobilien. Der Ablauf hat jedoch seine eigene Logik — und eine Schlüsselfigur, von der viele Käufer noch nie gehört haben: den Escribano.

Wer kaufen darf

Jeder Ausländer darf in Uruguay städtische Immobilien zu denselben Bedingungen wie ein Staatsbürger erwerben, persönlich oder über eine Gesellschaft. Landwirtschaftliche Flächen unterliegen eigenen Regeln — lassen Sie sich beraten, wenn Sie eine große Chacra oder Agrarland ins Auge fassen.

Der Escribano: Ihr wichtigster Berater

Jeder Immobilienkauf wird vor einem Escribano público beurkundet, einem juristisch ausgebildeten Notar. Er prüft die Eigentumshistorie, Schulden und Eintragungen, erstellt die Dokumente und lässt die Urkunde registrieren. Käufer wählen und bezahlen in der Regel ihren eigenen Escribano — wählen Sie jemanden, der für Sie arbeitet, nicht für den Verkäufer.

Die Schritte

  • Auswahl und Besichtigung. Die meisten internationalen Käufer unternehmen ein oder zwei gezielte Reisen. Ein Kauf ist auch per Vollmacht aus der Ferne möglich.
  • Angebot und Reservierung. Nach Einigung über den Preis nimmt eine Reservierung (oft mit Anzahlung) die Immobilie für die Dauer der Prüfung vom Markt.
  • Prüfung. Der Escribano prüft Eigentum, kommunale Abgaben und etwaige Baugenehmigungen.
  • Kaufversprechen (optional). Bei längeren Zeiträumen oder Neubauten legt ein Compromiso de compraventa die Bedingungen fest.
  • Kaufurkunde (Escritura). Unterzeichnung vor dem Escribano, Zahlung des Restbetrags und anschließende Registrierung.

Was es kostet

Planen Sie Transaktionskosten zusätzlich zum Kaufpreis ein — und informieren Sie sich vorab über die passende Region. Typische Posten für den Käufer:

  • Grunderwerbsteuer (ITP): 2 % des Katasterwerts, vom Käufer und separat vom Verkäufer zu zahlen.
  • Honorar des Escribano: ein Richtwert von etwa 3 % des Kaufpreises, zuzüglich Notarkassenbeitrag und Mehrwertsteuer auf das Honorar. Verhandelbar.
  • Maklerprovision: üblicherweise rund 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer für den Käufer, vorab vereinbart.

Je nach Immobilie und Katasterwert liegen die gesamten Käuferkosten häufig bei etwa 6–9 % des Kaufpreises. Verkäufer zahlen ihre eigene Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Steuer auf den Veräußerungsgewinn.

Die Finanzierung

Wohnimmobilien werden in US-Dollar angeboten und bezahlt. Uruguayische Banken vergeben selten Kredite an Nichtansässige, daher zahlen die meisten internationalen Käufer mit Eigenmitteln oder finanzieren im Heimatland. Rechnen Sie damit, die Herkunft der Mittel nachweisen zu müssen: Geldwäscheprüfungen sind Standard und werden ernst genommen.

Mit registrierten Fachleuten arbeiten

Seit dem Gesetz 20.380 müssen Immobilienvermittler in Uruguay registriert sein, und informelle Vermittler sind verbreitet. Fragen Sie nach der Registrierungsnummer. Wir arbeiten ausschließlich mit registrierten Maklern und unabhängigen Escribanos.

Häufige Fehler beim Immobilienkauf

  • Den Escribano des Verkäufers nutzen statt eines unabhängigen.
  • Die Nebenkosten von rund 6–9 % unterschätzen.
  • Annehmen, dass ein Immobilienkauf automatisch einen Aufenthaltstitel verschafft — das ist nicht der Fall.
  • Im Sommer an der Küste kaufen, ohne den Ort im Winter gesehen zu haben.
  • Die Herkunft der Mittel nicht dokumentieren — Banken und Escribanos prüfen das genau.

Zahlung aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz

Gezahlt wird in US-Dollar. Planen Sie Wechselkurs und Überweisungsgebühren ein und klären Sie frühzeitig mit Ihrer Bank, welche Nachweise sie für eine größere Auslandsüberweisung verlangt. Uruguayische Banken vergeben an Nicht-Residenten selten Hypotheken; die meisten Käufer zahlen bar oder finanzieren in der Heimat.

Aktuelle Preise nach Region finden Sie in Immobilienpreise in Uruguay 2026.

Immobilie in Uruguay kaufen: das Wichtigste in Kürze

Chacra bei Punta del Este — Immobilie in Uruguay kaufen

Um eine Immobilie in Uruguay zu kaufen, brauchen Sie weder einen Wohnsitz noch einen lokalen Partner. Arbeiten Sie mit einem registrierten Makler, lassen Sie den Titel von einem unabhängigen Escribano prüfen, planen Sie rund 6–9 % Nebenkosten ein und klären Sie die Zahlung in US-Dollar. Viele Käufer schließen den Kauf in ein bis zwei Reisen oder per Vollmacht ab.

Persönliches Beratungsgespräch buchen

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Kosten und Abläufe variieren je nach Immobilie; klären Sie diese mit Ihrem Escribano.

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